dorattara! Season4

東京都中央区、江東区の臨海部を中心としたメモ。独自の情報を除いては、報道ベースではなく、発表主体の情報をベースに書くことを基本にしています。

#52 東京臨海部に大きな変化なし 2018年第4四半期の地価LOOKレポート

2019年2月15日、3カ月ごとに発表される主要都市の高度利用地地価動向報告=地価LOOKレポートが発表された。このレポートは不動産鑑定士が全国100地区についての不動産市場の動向に関する情報を集めて地価動向を調べ、国土交通省でまとめたもの。 

 
対象期間 2018年10月1日〜2019年1月1日
東京臨海部の3地区について現況と前期の比較をしていく。 
 
東京都区部の地価動向 
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概要

▼佃・月島(0〜3%上昇 前期:0〜3%上昇)

(現況)変化なし、人口増加をプラス要因、住宅容積率緩和廃止を懸念材料と評価
 当地区は銀座等の都心への優れた接近性を備えるとともに、東京タワーや東京スカイツリー等のランドマーク施設や河川等に囲まれた変化に富んだ眺望が得られることから、分譲・賃貸ともに高層マンションの需要が強い地区である。「中央区基本計画2018」によると当該地区では今後10年で人口が約1.5倍に増加することが見込まれており、地域のさらなる発展が期待される。マンション市況は、新築・中古マンション共に分譲価格は高水準となっているが、マンション購入資金の融資環境が良好であること等が下支えとなり、販売は好調な状況が続いている。マンション開発素地需要については、中央区において地区計画で従来認められていた共同住宅についての割増容積率を廃止する方向になっていること等の懸念があるものの、地区内外で再開発事業や東京五輪関連施設の建築計画があり、デベロッパーによるマンション開発素地需要は旺盛であり、地価動向は当期やや上昇している。
 
 
(前期現況)
 当地区は銀座等の都心への優れた接近性を備えるとともに、東京タワーや東京スカイツリー等のランドマーク施設や河川等に囲まれた変化に富んだ眺望が得られることから、分譲・賃貸ともに高層マンションの需要が強い地区である。マンション購入資金の融資環境が良好であること等が下支えとなり、新築・中古マンション共に取得意欲は旺盛な状況が続いており、売買価格は高水準を維持している。建築費の高騰や、中央区において地区計画で従来認められていた共同住宅についての割増容積率を廃止する方向になっていること等の懸念から採算性の検証が厳格化しているものの、マンション市況は好調な状況が続いている。地区内外で再開発事業や東京五輪関連施設の建築計画が見られ、デベロッパーによるマンション開発素地需要は旺盛で取引価格は緩やかな上昇傾向となっているため、地価動向は当期やや上昇している。
 
※今後の急激な人口増加や住宅容積率緩和の話が新しく盛り込まれたが、全体的な基調に変化はない。
 
 
(今後)変化なし、人口増加をプラス要因に評価
今後、地区内外でBRTのプレ運行が発表される等、都市基盤整備として環状2号線の建設工事やBRTによる利便性の向上が期待され、再開発事業や東京五輪関連施設の建設等から人口増加が見込まれる。こうした背景からマンション市況は引き続き好調を維持し、将来の地価動向はやや上昇すると予想される。
  
(前期の今後)

今後、地区内外で2年後にBRTのプレ運行が発表される等、都市基盤整備として環状2号線の建設工事やBRTによる利便性の向上が期待され、再開発事業や東京五輪関連施設の建築計画が進んでいる。こうした背景からマンション市況は好調を維持し、将来の地価動向はやや上昇すると予想される。

 

豊洲(0〜3%上昇 前期:0〜3%上昇)

(現況)再上昇の動き
当地区は、他の湾岸エリアと同様に需要者の購入意欲が底堅い地域である。マンション価格上昇の動きは一時期と比較して一段落する様子を見せていたものの、新築分譲マンション、中古マンションともに需要者の購入意欲に対する供給量の少なさから再びマンション価格上昇の動きが見られる。一方、豊洲市場については、昨年10月11日に開場され、周辺のマンション市場にとっても前向きな材料となっている。また、マンション開発素地の供給が極めて少ない中、デベロッパー等の素地取得意欲は継続して強く、取引利回りはやや低下傾向で推移している。このような状況から、当地区の地価動向はやや上昇で推移した。
 
(前期現況)
当地区は強いマンション需要を反映して、新築マンション分譲価格の上昇が続いた時期があったものの、一次取得層の購入限度額に近づいて、現在は価格上昇の動きが一段落している。中古マンション市場においても需要者の購入意欲は底堅く、取引価格は安定している。一方、豊洲市場については、当初の移転スケジュールが延期され、その後も懸案事項とされていたが、本年10月11日に開場されることになっている。こうした周辺の拠点的施設の動向は、当地区のマンション市場にとって前向きな材料として捉えられており、マンション素地の供給が極めて少ない中、デベロッパー等の素地取得意欲がやや強まって、取引利回りは低下傾向で推移している。このような状況から、当地区の地価動向はやや上昇で推移した。
 
(今後)変化なし

当地区は、利便性の高さから居住目的のマンション需要に支えられており、エリア内の買換え需要を中心に引き続き安定的に推移すると予想される。また、豊洲市場の開場と関連施設の整備により、エリア外からのマンション需要も期待できる。このような状況から、当地区の将来の地価動向はやや上昇と予想される。

 
(前期の今後)
当地区は、利便性の高さから居住目的のマンション需要に支えられており、エリア内の買換え需要を中心に引き続き安定的に推移すると予測する。一方、ここ数年懸案事項とされていた豊洲市場が開場し、今後も市場関連施設が整備されていくことにより、エリア外からのマンション需要も期待できる。このような状況から、将来の地価動向はやや上昇と予想される。
 
 
 

有明(0〜3%上昇 前期:0〜3%上昇)

(現況)前期と変化なし
 当地区におけるマンション価格上昇の動きは概ね一段落しているものの、マンション市況は依然として底堅さを維持している。建築費は高止まり傾向が続いており、また当地区を含む湾岸エリアでは引き続き大型分譲マンションの大量供給が控えていることから、デベロッパーの投資採算性検証は厳格化している。一方、当地区では地区計画によるまちづくりが進められ、国家戦略特区の認定を受けた大規模開発事業や五輪関連施設の工事等が進んでいるほか、環状2号線の開通や銀座と有明を結ぶ地下鉄構想により都心部へのアクセス性の向上が期待される等、将来の発展、居住人口の増加が大きく見込まれるエリアである。これらの要因から当地区の土地需要は依然として強く、地価動向はやや上昇傾向で推移している。
 
 
(前期現況)
 当地区におけるマンション価格上昇の動きは一段落しているものの、マンション需要は依然として堅調であり、成約価格水準は安定的に推移している。当地区を含め、湾岸エリアでは引き続き大型分譲マンションの大量供給が控えており、また高止まりしている建築費の動向は不透明であることから、デベロッパーの投資採算性検証は厳格化している。一方、当地区では地区計画によるまちづくりが進められ、国家戦略特区の認定を受けた大規模開発事業等が進捗中であるほか、五輪関連施設の工事も着々と進んでいる。さらには、環状2号線の開通や銀座と有明を結ぶ地下鉄構想による都心部へのアクセス性向上が見込まれており、将来発展・人口増加が大きく見込まれるエリアである。これらの要因から当地区の土地需要は依然として強く、地価動向はやや上昇傾向で推移している。
 
※前期と変化なし。
 
 
(今後)堅調
こうしたエリアの将来性や東京五輪開催に向けた期待感を背景に、当地区の不動産市況は今後もしばらくは堅調に推移し、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くことが予想される。
 
(前期の今後)
将来は、分譲マンションの大量供給により価格の調整局面を迎える可能性があるが、マンション需要は今後も堅調に推移し、地価動向についてはやや上昇傾向が続くことが予想される。
 
※「調整局面を迎える可能性」という表現が消えている。堅調。
 
 

感想・まとめ

全体の基調としては変化ない。
一時期弱含んだ表現が目立ち始めたが、再び姿を消した。再加速。
 
 

参考

www.mlit.go.jp