東京圏のマンション価格の上昇傾向はかれこれ１０年以上続いている。不動産データサービスを展開する東京カンテイが２０２５年７月３１日に発表したレポートに、首都圏での新築マンション購入に必要な目安年収がこの１０年間でどのように変化したか、という興味深いものがあった。東京臨海部とその周辺に絞って確認してみたが、５年前ぐらいが新築マンション購入が現実的だった最後の時期かもしれない（2025/09/11）。
レポートの概要
東京近郊圏の鉄道路線図に、目安世帯年収を色分けしてマッピングしたもの。
用語
○新築マンションが購入可能な目安世帯年収
新築マンション（７０㎡換算）を住宅ローン利用者が実際に物件を購入した時の年収倍率で割った数値。
年収倍率８倍のエリアで７０㎡換算１億円の物件を購入した場合の目安年収は１２５０万円となる。金融機関が審査する際の一般的な目安は最大８・５倍程度らしい。６〜７倍程度が適正とされているそうだ。
○本レポートにおける年収倍率
住宅の購入価格が年収の何倍に当たるかを示す指標。住宅金融支援機構のフラット３５利用者調査の年収倍率の中央値を使用。各物件の所在地（都道府県）に応じて該当する年収倍率を適用している。
東京都（２０２４年）は７・８倍となっていた。
リンク：フラット35利用者調査 | 住宅ローン関連調査 | 調査・研究 | 私たちについて | 住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
目安世帯年収：２０２４年の状況
２０００万円以上 月島、人形町
１５００万円以上 勝どき、門前仲町
１０００万円以上 東陽町、南砂町
山手線内には１５００万円以上のエリアしかなく、２３区内に広げても１０００万円未満の場所はほぼなくなっている。
目安世帯年収：２０１９年の状況
１０００万円以上 月島、豊洲、国際展示場、八丁堀、水天宮前、門前仲町、清澄白河
８００万円以上 有明テニスの森、勝どき、東陽町
６００万円以上 南砂町、西葛西
６００万円未満 葛西
山手線と大江戸線、東西線に囲まれたエリアは１０００万円以上、その外側が８００万円以上。東西線沿線は東陽町以東であれば１０００万円未満となっていた。この辺りの時期が背伸びすれば購入に手が届いたかもしれない最後の時期（今のところ）となっている気がする。
目安世帯年収：２０１４年の状況
１０００万円以上 築地、新富町、勝どき
８００万円以上 月島、豊洲、八丁堀、東京テレポート、茅場町、水天宮前、木場
６００万円以上 辰巳、清澄白河、住吉、東陽町〜行徳の東西線各駅
現状に比べればとても目に優しい。有楽町線、日比谷線の築地、新富町、勝どきでは１０００万円以上だが、東西線沿線は東陽町以東は６００万円以上、有楽町線でも辰巳は６００万円以上と現実的な価格の範囲に収まっていた。
感想・まとめ
この５年間で、新築マンションを購入する目安の年収は一気に上がってしまった。東京都臨海部に限ると、２０１９年ぐらいまでは頑張れば手が届くような物件があったのかもしれないが、今はないね。２０２４年に至っては、価格が上がりすぎてプロットできる駅の数が極端に少なくなっていた。
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このレポートは東京近郊一帯について目安世帯年収をマップにしているので、どれだけマンション価格があがってしまったのかより実感できると思う。
住宅金融公庫の示す年収倍率は東京都で７・８倍となっていたが、これは今回対象としたエリアには当てはまらない気がする。感覚的には２０倍ぐらいではないのかな。知らんけど。
その点は注意。
