dorattara! Season4

東京都中央区、江東区の臨海部を中心としたメモ。独自の情報を除いては、報道ベースではなく、発表主体の情報をベースに書くことを基本にしています。

#963 佃、豊洲、有明は揃って上昇 2021年第2四半期の地価LOOKレポート

2021年8月20日、3カ月ごとに発表される主要都市の高度利用地地価動向報告=地価LOOKレポートが発表された。このレポートは不動産鑑定士が全国100地区についての不動産市場の動向に関する情報を集めて地価動向を調べ、国土交通省でまとめたもの。 

対象期間 2021年4月1日〜2021年7月1日
東京臨海部の3地区について現況と前期の比較をしていく。 
 
東京都区部の地価動向

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東京都区部の地価動向(2021年4月〜7月)

参考:直前の四半期

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東京都区部の地価動向=2021年1月〜4月

全体概要

 新型コロナウイルスの影響がどの程度残るのかに注目していたが、東京圏43地点では上昇に転じた地点が増加した。一方で下落地点も増加していて、二極化の傾向が現れている。

 具体的には住宅地で上昇、それ以外が下落という感じ。

全体概要(100地点)
 上昇  35地点(前回28地点)
 横ばい 36地点(前回45地点)
 下落  29地点(前回27地点)
東京圏概要(43地点)
 上昇 14地点(前回10地点)
 横ばい18地点(前回23地点)
 下落 11地点(前回10地点)
変動率区分
 上方変動6地点(前回 7地区)
 下方変動3地点(前回 1地点)
全国住宅(32地点)
 上昇 24地点(前回18地点)
 横ばい 8地点(前回14地点)
 下落  0地点(前回 0地点)

東京臨海部概要

▼佃・月島(0〜3%上昇 前期:0%横ばい)

(現況)=売買回復、上昇

当地区は銀座等の都心への優れた接近性を備えるとともに、東京タワーや東京スカイツリー等のランドマーク施設や河川等に囲まれた変化に富んだ眺望が得られることから、分譲・賃貸ともに高層マンションの需要が強い。また、人口・世帯数共に増加傾向にあり、BRTのプレ運行や環状2号線の整備等の都市基盤整備による利便性の向上のほか、子育て関連施設などの生活利便施設の拡充等も進んでいることから、さらなる発展が期待される。新型コロナウイルス感染症の影響により売買取引が停滞したものの、当期は回復しており、マンション分譲価格は再び上昇傾向に転じた。また、マンション市場では中古マンションの売買取引も活発であり、取引件数は堅調に推移している。マンション開発素地については、当地区の好調なマンション市況や、周辺で見込まれる各種開発への期待感を背景に、デベロッパー等による素地需要は旺盛であり、取引価格は上昇傾向で推移したことから当期の地価動向もやや上昇となった。

(前期現況)

  当地区は銀座等の都心への優れた接近性を備えるとともに、東京タワーや東京スカイツリー等のランドマーク施設や河川等に囲まれた変化に富んだ眺望が得られることから、分譲・賃貸ともに高層マンションの需要が強く、人口・世帯数共に増加傾向にある。BRTのプレ運行や環状2号線の整備等の都市基盤整備による利便性の向上、子育て関連施設等の生活利便施設が拡充される等、さらなる発展が期待される。新築及び中古マンションの販売価格については安定しており、取引件数についても、販売在庫数や需給動向に大きな変化は生じておらず安定的に推移している。マンション開発素地については、デベロッパー等による需要が継続して強く、当地区の安定したマンション市況や、周辺で見込まれる開発への期待感を背景に、取引利回りは横ばいが続き、当期の地価動向は横ばいで推移した。

(今後)=やや上昇

新型コロナウイルス感染症がマンション市況に与える影響は引き続き不透明であるが、根強いマンション需要に支えられ、マンション分譲価格については上昇傾向が続くと見込まれることから、将来の地価動向はやや上昇で推移すると予想される。

(前期の今後)

 新型コロナウイルス感染症の影響が長期化することにより市場参加者は引き続き市況を見極めようとする姿勢が見られるものの、当地区の根強いマンション需要に支えられ、マンション市況は安定した状況が続くと見込まれることから、将来の地価動向は概ね横ばいが続くと予想される。 

豊洲(0〜3%上昇 前期:0%横ばい)

(現況)供給少なく緩やかに上昇

当地区は、他の湾岸エリアと同様にマンション需要者の購入意欲が底堅いエリアである。新型コロナウイルス感染症の影響により停滞していた売買取引は回復基調が続いており、直近の新築分譲マンションの販売状況も良好な状態が続いたことから、マンション分譲価格は緩やかな上昇に転じた。中古マンション市場においても、供給量の少なさから一部のマンションで価格の上昇も見られる等、価格水準は上昇傾向で推移している。このようなマンション需要の堅調さとともに、マンション開発素地の供給が極めて少ないこと等からデベロッパー等のマンション開発素地需要も堅調に推移しており、新型コロナウイルス感染症の影響等は続くものの取引利回りはやや低下傾向となり、当期の地価動向はやや上昇で推移した。

(前期現況)

 当地区は、他の湾岸エリアと同様にマンション需要者の購入意欲が底堅いエリアである。新型コロナウイルス感染症の影響により停滞していた売買取引は回復基調にあり、直近の新築分譲マンションの販売状況は概ね良好で価格は概ね横ばいで推移した。中古マンション市場においては、供給量の少なさから一部のマンションで価格の上昇も見られる等、価格水準は上昇傾向で推移している。このようなマンション需要の底堅さとともに、マンション開発素地の供給が極めて少ないこと等からデベロッパー等のマンション開発素地需要は安定しているものの、新型コロナウイルス感染症の影響等から取引利回りは横ばい傾向が続いており、当地区の地価動向は横ばいで推移した。

(今後)やや上昇か

当地区は、利便性の高さから買換え需要を中心にマンション需要は引き続き堅調に推移すると予想され、優良なマンション開発素地に対する需要も堅調な状態が継続すると見込まれる。新型コロナウイルス感染症の影響が長期化することによってデベロッパーの取得意欲が減退する懸念は残るものの、直近の販売状況が良好であることから、将来の地価動向はやや上昇で推移すると予想される。

(前期の今後)

当地区は、利便性の高さから買換え需要を中心にマンション需要は引き続き安定的に推移すると予想され、優良なマンション開発素地に対する需要も安定した状態が持続すると見込まれる。新型コロナウイルス感染症の影響が長期化することによってデベロッパーの取得意欲の減退等の懸念はあるものの、直近の販売状況が概ね良好であることを踏まえると、将来の地価動向はやや上昇で推移すると予想される。

有明(0〜3%上昇 前期:0%横ばい)

(現況)コロナ影響小さい

新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴う3回目の緊急事態宣言が発令されたが、当地区への影響は小さく、直近のマンション販売状況は良好である。当地区は、国家戦略特区の認定を受けた大規模複合施設の開業等により生活利便性が向上しており、将来的にも環状2号線の開通や銀座と有明を結ぶ地下鉄構想がある等、注目度は非常に高い。そのため、デベロッパーのマンション開発素地需要は堅調であり、将来性の期待から当期の取引価格はやや上昇で推移した。新築分譲マンションの大量供給により、マンション分譲価格の上昇までは見られないが、中古物件については供給量の少なさから売り手市場であり、一部で価格上昇の動きが見られた。以上から、当期の地価動向はやや上昇で推移した。

(前期現況)
 新型コロナウイルス感染拡大に伴う2回目の緊急事態宣言により、分譲マンションの販売では一時的な停滞が危惧されたものの、影響は小さく、直近の販売状況は概ね良好であった。マンション分譲価格は大量供給により上昇傾向は見られないが、中古物件については供給量の少なさから、一部で価格上昇の動きが見られる。今後も大量供給は続き、新型コロナウイルス感染症の収束時期は不透明である等の懸念材料はあるものの、国家戦略特区の認定を受けた大規模複合施設の開業等により生活利便性が向上しており、将来的にも環状2号線の開通や銀座と有明を結ぶ地下鉄構想がある等、当地区の注目度は非常に高い。こうした背景により、デベロッパーのマンション開発素地需要が底堅いエリアであることに変わりはなく、取引利回りは概ね横ばいで推移したことから、当期の地価動向は横ばいで推移した。
(今後)やや上昇か

新型コロナウイルス感染症の影響が長期化することによる市況悪化の懸念は残るものの、直近の販売状況は概ね良好であり、当地区の将来性を背景デベロッパーのマンション開発素地需要は堅調であることから、将来の地価動向はやや上昇傾向で推移すると予想される。

 (前期の今後)

 新型コロナウイルス感染症の影響が長期化することによる市況悪化の懸念は払拭されていないものの、直近の販売状況は概ね良好であり、当地区の将来性を背景にデベロッパーのマンション開発素地需要は底堅いことから、将来の地価動向はやや上昇傾向で推移すると予想される。 

感想・まとめ

どらったら!で定点観測している中央区江東区の計3地点は横ばいから緩やかな上昇に転じた。6月発表の前回レポートで地価動向に関しては、新型コロナの急性期の影響は終わった印象を受けたと書いたが、本格的な回復軌道にもどりつつあるようだ。

・・・

一方で、歌舞伎町では前期に引き続き3〜6%という下落が継続し、八重洲、丸の内、日比谷といった東京都心部での下落(0〜3%)も継続している。とても気になるところ。

参考

www.mlit.go.jp