dorattara! Season4

東京都中央区、江東区の臨海部を中心としたメモ。独自の情報を除いては、報道ベースではなく、発表主体の情報をベースに書くことを基本にしています。

#157 東京臨海部に変化なし 2019年第1四半期の地価LOOKレポート

2019年6月7日、3カ月ごとに発表される主要都市の高度利用地地価動向報告=地価LOOKレポートが発表された。このレポートは不動産鑑定士が全国100地区についての不動産市場の動向に関する情報を集めて地価動向を調べ、国土交通省でまとめたもの。 

 
対象期間 2019年1月1日〜2019年4月1日
東京臨海部の3地区について現況と前期の比較をしていく。 
 
東京都区部の地価動向 
 

概要

▼佃・月島(0〜3%上昇 前期:0〜3%上昇)

(現況)変化なし

 当地区は銀座等の都心への優れた接近性を備えるとともに、東京タワーや東京スカイツリー等のランドマーク施設や河川等に囲まれた変化に富んだ眺望が得られることから、分譲・賃貸ともに高層マンションの需要が強い地区である。「中央区基本計画2018」によると当地区では今後10年で人口が約1.5倍に増加することが見込まれており、地域のさらなる発展が期待される。

 マンション購入資金の融資環境が良好であること等が下支えとなり、新築・中古マンション共に取得意欲は旺盛な状況が続いており、新築・中古マンション共に分譲価格等は高水準を維持している。また、高水準の建築費や、中央区において地区計画で従来認められていた共同住宅についての割増容積率を廃止する方向になっていること、地区内外での大量供給等の懸念から採算性の検証が厳格化しているといった状況は見られるものの、デベロッパーのマンション開発素地取得意欲は強く、マンション市況は好調な状況が続いている。地区内外で再開発事業や東京五輪関連施設の建築計画が見られ、デベロッパーによるマンション開発素地需要は旺盛で取引価格は緩やかな上昇傾向となっているため、地価動向は当期やや上昇している。

 

(前期現況)
 当地区は銀座等の都心への優れた接近性を備えるとともに、東京タワーや東京スカイツリー等のランドマーク施設や河川等に囲まれた変化に富んだ眺望が得られることから、分譲・賃貸ともに高層マンションの需要が強い地区である。「中央区基本計画2018」によると当該地区では今後10年で人口が約1.5倍に増加することが見込まれており、地域のさらなる発展が期待される。
 
 マンション市況は、新築・中古マンション共に分譲価格は高水準となっているが、マンション購入資金の融資環境が良好であること等が下支えとなり、販売は好調な状況が続いている。マンション開発素地需要については、中央区において地区計画で従来認められていた共同住宅についての割増容積率を廃止する方向になっていること等の懸念があるものの、地区内外で再開発事業や東京五輪関連施設の建築計画があり、デベロッパーによるマンション開発素地需要は旺盛であり、地価動向は当期やや上昇している。
 
 
 (今後)変化なし
今後、東京五輪前にBRTのプレ運行が予定される等、都市基盤整備として環状2号線の建設工事やBRTによる利便性の向上が期待され、再開発事業や東京五輪関連施設の建築計画も進んでいる。こうした背景からマンション市況は好調を維持し、将来の地価動向はやや上昇が続くと予想される。
  
(前期の今後)

今後、地区内外でBRTのプレ運行が発表される等、都市基盤整備として環状2号線の建設工事やBRTによる利便性の向上が期待され、再開発事業や東京五輪関連施設の建設等から人口増加が見込まれる。こうした背景からマンション市況は引き続き好調を維持し、将来の地価動向はやや上昇すると予想される。

 

豊洲(0〜3%上昇 前期:0〜3%上昇)

(現況)豊洲市場は開場半年で賑わい維持、よりクリアなプラス材料として評価
当地区は、他の湾岸エリアと同様に需要者の購入意欲が底堅い地域である。マンション価格上昇の動きは一時期と比較して一段落する様子を見せていたものの、新築分譲マンションは、需要者の購入意欲に対する供給量の少なさから再びマンション分譲価格上昇の動きが見られる。中古マンション市場においても需要者の購入意欲は底堅く、取引価格は安定している。一方、豊洲市場については、開場後半年が経過しても賑わいは持続しており、来年1月末には、暫定利用の商業施設のオープンが予定され、さらなる賑わいが見込まれることから、周辺のマンション市場にとっても前向きな材料となっている。また、マンション開発素地の供給が極めて少ない中、デベロッパー等の素地取得意欲は継続して強く、取引利回りはやや低下傾向で推移している。このような状況から、当地区の地価動向はやや上昇で推移した。
 
(前期現況)
当地区は、他の湾岸エリアと同様に需要者の購入意欲が底堅い地域である。マンション価格上昇の動きは一時期と比較して一段落する様子を見せていたものの、新築分譲マンション、中古マンションともに需要者の購入意欲に対する供給量の少なさから再びマンション価格上昇の動きが見られる。一方、豊洲市場については、昨年10月11日に開場され、周辺のマンション市場にとっても前向きな材料となっている。また、マンション開発素地の供給が極めて少ない中、デベロッパー等の素地取得意欲は継続して強く、取引利回りはやや低下傾向で推移している。このような状況から、当地区の地価動向はやや上昇で推移した。
 
(今後)変化なし

 当地区は、利便性の高さから底堅いマンション需要に支えられており、エリア内の買換え需要を中心に引き続き安定的に推移すると予想される。また、豊洲市場の開場と関連施設の整備により、エリア外からのマンション需要も期待できる。このような状況から、当地区の将来の地価動向はやや上昇と予想される。

 
(前期の今後)
 当地区は、利便性の高さから居住目的のマンション需要に支えられており、エリア内の買換え需要を中心に引き続き安定的に推移すると予想される。また、豊洲市場の開場と関連施設の整備により、エリア外からのマンション需要も期待できる。このような状況から、当地区の将来の地価動向はやや上昇と予想される。
 
 
 

有明(0〜3%上昇 前期:0〜3%上昇)

(現況)賃貸需要が増大傾向
 当地区におけるマンション価格の大幅な上昇は一段落したものの、都心部に近い晴海エリアや豊洲エリアと比較すると割安感があることや、将来の発展に対する期待の高さ等から、マンション市場は依然として堅調に推移している。建築費は高止まりしており、また当地区を含む湾岸エリアでは引き続き大型分譲マンションの大量供給が控えていること等の懸念材料もあるが、国家戦略特区の認定を受けた大規模開発事業や五輪関連施設の工事等が進んでいるほか、環状2号線の開通や銀座と有明を結ぶ地下鉄構想により都心部へのアクセス向上が見込まれる等、その将来性からデベロッパーの素地取得意欲は高い。また、東京五輪開催に向けてマンションの賃貸需要が増大しており、賃貸物件の供給不足から賃料は上昇傾向にある。こうした市況から、当地区の地価動向はやや上昇傾向で推移している。 
 
(前期現況)
当地区におけるマンション価格上昇の動きは概ね一段落しているものの、マンション市況は依然として底堅さを維持している。建築費は高止まり傾向が続いており、また当地区を含む湾岸エリアでは引き続き大型分譲マンションの大量供給が控えていることから、デベロッパーの投資採算性検証は厳格化している。一方、当地区では地区計画によるまちづくりが進められ、国家戦略特区の認定を受けた大規模開発事業や五輪関連施設の工事等が進んでいるほか、環状2号線の開通や銀座と有明を結ぶ地下鉄構想により都心部へのアクセス性の向上が期待される等、将来の発展、居住人口の増加が大きく見込まれるエリアである。これらの要因から当地区の土地需要は依然として強く、地価動向はやや上昇傾向で推移している。
 
(今後)堅調
 
今後も東京五輪開催や将来性を背景に、当地区の不動産市況はしばらくは堅調に推移し、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くことが予想される。
(前期の今後)
こうしたエリアの将来性や東京五輪開催に向けた期待感を背景に、当地区の不動産市況は今後もしばらくは堅調に推移し、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くことが予想される。
 

 

 

感想・まとめ

全体の基調としては変化ない。
 

参考

www.mlit.go.jp